ЕСЛИ посмотреть ситуацию на рынке недвижимости в последние два с половиной года, она кардинально меняется. Осенью 2008-го по причине финансового кризиса деятельность банков по выдаче населению кредитов под приобретение недвижимости, а также оформление ипотечных кредитов, приём в залог военных сертификатов на жильё и сертификатов на материнский капитал была сведена к минимуму. А те финансовые учреждения, которые ещё продолжали инвестировать частников, перестраховываясь, в течение полугода по нескольку раз пересматривали процентные ставки в сторону увеличения. С этих пор и начался резкий обвал рынка недвижимости, который длился примерно года полтора.
За последний год обстановка, в частности, на вторичном рынке жилья Находки более или менее стабилизировалась. Активность среди населения на приобретение жилья снова вернулась к уровню наиболее благополучного за последнее время периода – первого полугодия 2008 года. Сегодня только в Находке работает около сотни агентств недвижимости.
Если, к примеру, полтора года назад молодая семья, чтобы оформить ипотеку, должна была иметь на руках наличных денег не менее 20 процентов от оценочной стоимости квартиры, в настоящее время достаточно 10-15. Ипотека для абсолютного большинства людей, и в особенности молодых семей, стала своеобразной палочкой-выручалочкой. Ещё бы. Накопить наличными необходимую сумму на приобретение хотя бы малосемейки простому человеку, которому не улыбнулась удача получить в подарок наследство, практически невозможно. Ниже чем за 300 тысяч сегодня никто не продаст малосемейку. Гостинку можно найти примерно от 900 тысяч до 1,1 млн рублей.
Однокомнатные всегда в цене
Примерно за эти же деньги можно купить и однокомнатную в районе м. Астафьева, правда, не с евроремонтом, но в нормальном состоянии. Этот район по-прежнему относится к менее престижным. Даже притом, что здесь лучше экология, а ваш дом может стоять с видом на море, романтика уже мало кого прельщает. К выбору жилья люди подходят практично, например, чтобы рядом были школа, детский сад, торговые, финансовые или культурные учреждения. И ещё одно условие — выбираться с Астафьева общественным транспортом тяжеловато, особенно если ездить каждый день на работу, да ещё на перекладных. Всё это отражается на стоимости.
Наиболее востребованными по-прежнему считаются однокомнатные квартиры. Пенсионерам уже не под силу оплачивать коммуналку, и они предпочитают освободиться от роскошной трёхкомнатной и перебраться в однокомнатную или гостинку, где жить подешевле и уборки поменьше. Да и молодые семьи для начала ищут небольшую квартиру. В прежние годы, к примеру, в Северном микрорайоне города однокомнатные стоили ниже, чем в Южном. Сегодня они практически сравнялись в цене. В Северном и Южном, а также в районах Заводской и рыбпорта их можно приобрести тысяч на 50-100 дешевле, чем, скажем, в р-не о. Солёного. В последнее время микрорайон озера Солёного активно застраивается: возведены фитнес-центр, бассейн, розничные рынки, торговые центры, появилось достаточно банков, рестораны, кафе, нет особых проблем с местами в детских садах, школах. По этой причине любое жильё здесь пользуется повышенным спросом.
Если, к примеру, пять-шесть лет назад однокомнатную в этом районе можно было купить за 550-600 тысяч рублей, сегодня она выросла в цене уже до 1250-1350 тыс. руб, а новой планировки, с большой кухней, лоджией, на среднем этаже доходит до 1,5-1,8 млн. Хотя, на мой взгляд, эта цена искусственно завышена. Если кому-то улыбнётся счастье, «горящую» квартиру в связи со срочным отъездом в другой регион можно приобрести на 300-400 тысяч дешевле. Здесь же и самые дорогие малосемейки – от 450 до 600 тысяч рублей.
Если говорить в общем, цены на квартиры в Находке и Врангеле на сегодня практически сравнялись. А вот в микрорайонах Южно-Морском и Ливадии, к примеру, двухкомнатная будет дешевле тысяч на 500, чем в городе. Однокомнатную в 29,3 м2 общей площадью можно приобрести за 800 тыс. руб., снять квартиру в Ливадийском кусте дешевле раза в два с половиной – три, чем в Находке.
Лето – не показатель
— Существует мнение, что к лету активность на рынке недвижимости падает, потому что начинается период отпусков, дач, люди перекладывают решение проблем с недвижимостью на более поздние сроки. По нашей компании я бы этого не сказала. Какой была активность нынешней зимой и весной, такой она остаётся ныне, — рассказывает один из руководителей юридического бюро «Находкинский центр недвижимости» Валерия Кашина. – И это радует. Думаю, свою роль здесь сыграло то, что между находкинскими банками, наконец-то, установилась прочная здоровая конкуренция, они стали активнее работать с населением в плане кредитования. В частности, Сбербанк, ВТБ-24 и Дальневосточный ипотечный центр перешли на упрощённую схему, по некоторым программам произошло снижение процентных ставок, что положительно повлияло на привлечение дополнительных клиентов. Активнее стало работать и наше агентство по сертификатам на получение материнского капитала, военным и ипотечным сертификатам, и не только в пределах Находкинского округа.
Являясь действительным членом Российской гильдии риэлторов, юридическое бюро «Находкинский центр недвижимости» сотрудничает со многими агентствами Приморья, а также дальневосточного и западного регионов России. Благодаря чему находкинцы могут купить либо продать недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге, Рязани и других городах, на Урале и в Сибири…Кстати, из почти ста находкинских компаний недвижимости действительными членами Российской гильдии риэлторов являются всего шесть — ООО «Эльтон», юридическое бюро «Находкинский центр недвижимости», «Империал», ООО «Владимир», «Ирабис» и ООО «Триумф». Деятельность этих компаний сертифицирована, ответственность застрахована, они работают в соответствии с утверждёнными правилами и национальными стандартами, действующим российским законодательством.
Основная масса жилья, как и в прежние годы, продаётся и покупается на вторичном рынке. Если взглянуть на арифметику цен, один квадратный метр в однокомнатной квартире средних этажей на Астафьева стоит 18 тыс. руб., в районе Арсеньева, Пади Ободной и ЗКПД — 30 тыс., Южного микрорайона, а также от Пограничной до Центральной площади — 39 тыс., от моручилища до Заводской – 33 тыс., в районе рыбпорта и Сидоренко — 42 тыс., озера Солёного и Дзержинского – 44 тыс. В двухкомнатных на Астафьева, Арсеньева и Пади Ободной — 31 тыс., в Южном – 39 тыс., от моручилища до Заводской – 30 тыс., в районе рыбпорта, оз. Соленого и Дзержинского – 45 тыс., от Пограничной до Центральной площади – 43 тыс., Сидоренко – 37 тыс., р-н ЗКПД – 35 тыс. В трёхкомнатных на Астафьева и Пади Ободной – 30 тыс., Арсеньева и Сидоренко – 35 тыс., Южном, в районе рыбпорта, от Пограничной до Центральной площади – 38 тыс., от моручилища до Заводской – 27 тыс., в районе оз. Солёного, Дзержинского – 46 тыс., ЗКПД — 33 тыс. Даже в хрущёвках в районе озера Солёного цена за квадратный метр уже доходит до 38 тысяч рублей.
Молодёжь новостроев не боится
Сказать, что народ больше предпочитает покупать жильё на вторичном рынке, нежели в новостроях, будет неверно. Пусть не пропорционально, но население всё же разделилось. Одним больше нравится вторичный, потому что, въезжая в жилую квартиру, возникает меньше разных проблем. Если хочется, сделал на свой вкус небольшой ремонт, расставил мебель и живи. Другим, наоборот, хочется в новострой, хотя в нём сегодня продаются всего лишь голые стены, без сантехники, а зачастую даже без полов. При этом один квадратный метр общей площади колеблется от 28 до 38, в иных многоэтажках доходит до 47 тысяч рублей. Купив такую квартиру, сюда нужно вложить ещё, по меньшей мере, миллиона два-три, чтобы привести её в жилое состояние.
Но люди от 28 до 42 лет на это особо не обращают внимания. Многие побывали за границей и посмотрели, в каких условиях живут люди там. Другим, глядя на родителей, уже не хочется ютиться в небольших комнатках с низкими потолками, протискиваться узким коридором или толкаться в кухоньках-клетках на четыре-шесть квадратов. И они по-своему правы. У нового жилья свои преимущества. Оно построено по современным энергосберегающим технологиям, с высокими стенами, просторными проходами и комнатами. Сегодня уже другая мебель, нежели в советские времена, бытовая техника, которую в квартиры старой планировки порой трудно запихнуть. Поэтому люди согласны вложить дополнительные деньги, только бы жить в нормальных условиях.
— В настоящее время ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что политику цен диктует уже не продавец, а покупатель. Почему? Потому что рынок недвижимости перенасыщен. Условно говоря, число продающих составляет 90 %, а покупающих – всего 10, — рассказывает директор агентства недвижимости «Эльтон» Ирина Першина. — Если проанализировать, в последние два-три года цены на рынке жилья практически не выросли, зато кончилась стагнация. Рынок стал активнее. Как и до финансового кризиса, почти во всех банках снова заработали ипотечные программы — по переселенцам из ветхого жилья, военная ипотека, в залог принимаются материнские сертификаты, стало больше выделяться субсидий на жильё детям-сиротам… И наша компания успешно работает по таким программам. Банки существенно снижают процентные ставки под ипотеку, что весьма радует. Сегодня кредит под 8 % годовых уже может получить не только тот клиент, который внёс первоначальный взнос наличными 50 и более процентов, но и молодой человек, в возрасте от 30 до 42 лет, у которого перспективная работа и стабильный заработок.
Ипотека – не кабала
Если вспомнить, перед последним финансовым кризисом люди активно брали кредиты, совершенно не задумываясь над тем, что будет завтра. Сегодня в этом плане действуют более осторожно, стали просчитывать чуть ли не каждый шаг. Возможно, потому, что в нашей стране сложно рассчитывать на какую-то стабильность, строить планы на будущее. Но, что касается ипотеки, уже нет того панического страха, который был раньше. Народ понял, что ипотека — более разумный и быстрый путь обрести своё жильё, нежели по-прежнему снимать его и платить какому-то дяде те же деньги, которые могут с таким же успехом «капать» на будущую собственность. И правильно. Ипотеки бояться не надо. Это не кабала на всю жизнь, как некоторые считают.
Если вы оформили ипотеку, но случились какие-то непредвиденные обстоятельства – тяжело заболели, получили инвалидность, назрела необходимость переехать в другой город.., то после того, как часть денег уже проплачена вами, ипотечную квартиру можно продать, вернуть банку кредит и снять финансовое обременение. Хочется ещё раз напомнить: накопить необходимую сумму на приобретение квартиры в наших условиях простому человеку просто невозможно. Сами видите, какая ситуация в экономике. Многие в связи с падением рынка импорта иномарок и экспортом леса существенно потеряли доходы, и даже работу. Есть определённые трудности в основных для Находки судоремонтной и рыбной отраслях. Поэтому ипотека – правильный шаг, когда совсем нет жилья.
— Я всегда говорила и говорю, — подчёркивает Ирина Першина, — что в стране должна быть принята государственная программа по титульному страхованию жилья и другой недвижимости, где государство могло бы защищать население от всевозможных рисков, происходящих по вине политических или экономических коллизий. Мы же со своей стороны делаем всё возможное, чтобы обезопасить своего клиента, потому что в этом бизнесе достаточно много разных подводных камней.
Берегитесь подводных камней
Бывает, продавец и покупатель заключают договор, минуя агентство, а потом попадают в различные неприятности. Есть случаи, когда продавец оплатил последние счета по коммунальным платежам, в частности, своей малосемейки, предъявил их покупателю, совершилась сделка, продавец уехал в другой регион. И только потом выясняется, что его долги по квартире зашкаливают за 280 тысяч рублей, при стоимости малосемейки в 250 тыс. Но договор купли-продажи уже подписан, и новый хозяин, вступив в права собственника, вынужден погашать долги из своего кармана. А когда сделка оформляется через агентство, то за месяц оно заключает договор купли-продажи, собирает справки из Водоканала, «Примтеплоэнерго» и «Дальэнергосбыта» о платежеспособности клиента, досконально проверяет правоустанавливающие бумаги, либо документы, связанные с органами опеки, наследства… И такой номер нечистоплотным продавцам уже не пройдёт. Если же где-то недосмотрело агентство, то на него можно и в суд подать. А с кем судиться, если покупатель с продавцом сработали напрямую? Говорят, в Москве уже ввели в обязательное правило подобные сделки купли-продажи недвижимости оформлять только через агентства, чтобы не создавать благоприятных условий для «чёрных» риэлторов.
— Порой, к сожалению, доходит до того, что люди, напуганные разными телепередачами и статьями в газетах о том, что риэлторы убивают или выселяют пенсионеров, завладев их квартирой, уже боятся идти в агентства недвижимости и начинают сами искать клиентов по купле-продаже недвижимости, — рассказывает директор агентства недвижимости «Новосёл» Любовь Михайлова. – Совершая такие сделки, они как раз и попадают в ловушки «чёрных» риэлторов. Если же вы обратитесь в агентство, оно с помощью своего юриста поможет вам правильно оформить все документы и даже сопроводит вас на сделку в удобное для вас время. Немало бывает и таких случаев, когда человек находится в тюрьме, а его квартира продаётся по сфабрикованным документам. И, когда законный хозяин возвращается из мест лишения свободы, разыгрывается драма. Конечно, закон будет на его стороне, а не новоявленного хозяина.
Что, в первую очередь, сдерживает людей обращаться в агентства? Первое, что приходит в голову, — высокая комиссия за сделку. Но, оказывается, как таковой комиссии нет. Обычно для покупателя и продавца при заключении сделки озвучиваются суммы стоимости недвижимости, обе стороны, как правило, полностью с ними соглашаются и подписывают договор. И вот эта разница между суммами в 30-40 тысяч рублей как раз и служит вознаграждением агентской фирме за юридически грамотно проведённую сделку. Но тут каждый должен решать сам. В народе говорят: скупой платит дважды. А нередко бывает, что и трижды. Поскупившись, можно потерять гораздо больше.
В домике хорошо, но он стоит денег
Что касается частных домов, они по-прежнему пользуются спросом у населения. По словам Любови Михайловой, дом с услугами в черте города площадью 80 квадратных метров можно купить от 3,5 млн руб. Из чего складывается цена дома? Первое — отдельно стоящий или на двух хозяев; второе — из какого материала он построен, подведена ли вода, какие соседи, состояние фундамента, количество земли и т.д. Обычный небольшой домик, порой требующий капитального ремонта, ниже чем за 1,5 млн уже не найдёшь. Если земля находится в собственности, а не в аренде, к его стоимости добавляется ещё полмиллиона. Цена на дома в Пади Ободной и в районе Пограничной примерно одинаковая. Двухэтажный коттедж на Золотарях в 150 квадратных метров, со спутниковой тарелкой, горячей и холодной водой, баней, двумя санузлами стоит 5 млн. По этой же цене можно купить и 3-комнатную квартиру новой планировки в 72 квадрата в 16-этажке на МЖК. Встречаются коттеджи почти на 240 квадратных метров, с 25 сотками земли в собственности и 15-ю в аренде – за 17 млн. Меньше всего дома пользуются спросом в районах улиц Шевченко, Перевальной и других, наиболее подтапливаемых.
Из вышесказанного несложно сделать вывод, что реальные сделки происходят при более низких ценах, а квартиры, приближенные к средней цене, продаются дольше. Поэтому рекомендуем будущим и настоящим участникам рынка недвижимости активнее торговаться. Желаем скорейшего решения квартирного вопроса.
Владимир ПАНТЮХОВ
