Права дольщиков и их законные гарантии

В ПОСЛЕДНЕЕ время у читателей «НР» возникает немало вопросов о том, какие законные гарантии имеют граждане при участии в долевом строительстве жилья, в каких законодательных документах это прописано и что даёт заказчику договор долевого участия, какие документы нужны для регистрации объекта недвижимости,  есть ли новшества в законодательстве по защите прав дольщиков? Ответить на эти и другие вопросы мы попросили начальника Находкинского отдела управления Росреестра по Приморскому краю Людмилу ФЁДОРОВУ.

Договор долевого участия

•  Людмила Геннадьевна, напомните, пожалуйста, что такое договор долевого участия и какие права он гарантирует?

— Введению процедуры государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предшествовала ситуация, сложившаяся в 90-х годах. Многие из нас помнят проблему обманутых вкладчиков, когда земля предоставлялась недобросовестным застройщикам, они по разным причинам срывали сроки сдачи домов в эксплуатацию либо, заключив так называемые «двойные» договоры и собрав денежные средства с граждан, к строительству в итоге так и не приступали.

Назрела острая необходимость внести в законодательство изменения, направленные на повышение государственной гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Был принят Закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья и другой недвижимости. Данный закон применяется к объектам, разрешения на строительство которых были получены после 31 марта 2005 года.

Договор долевого участия — документ, по которому застройщик обязан своими силами или с привлечением других лиц построить и передать объект долевого участия, а участник — оплатить работу и принять его.

• Существуют ли какие-то обязательные требования к договору?

— Безусловно. Например, после того, как компания получила разрешение на строительство, дольщики заключают договор, который необходимо зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость, то есть в управлении Росреестра по Приморскому краю. В противном случае он будет считаться недействительным.

В договоре долевого участия в обязательном порядке должны быть прописаны четыре условия, защищающие права дольщика: цена, сроки и порядок внесения платы, время, когда застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства, и, наконец, гарантийный срок по договору.

Если объект возведён застройщиком с отступлением от условий договора долевого участия либо других обязательных требований, приведших к ухудшению его качества, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, естественно, в разумные сроки. Также дольщик имеет право требовать соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение выявленных недостатков.

Хотелось обратить внимание ещё и на такой момент. Застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на возведение объекта, опубликования соответствующей информации в СМИ, предоставления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, заключения на него договора аренды либо субаренды.

Дольщик может потребовать от застройщика предъявить для ознакомления разрешение и технико-экономическое обоснование проекта на строительство,  заключение государственной экспертизы и саму проектную документацию, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Государственная регистрация

• Объект построен. Какие документы необходимо предоставить для того, чтобы зарегистрировать его в управлении Росреестра?

— Нужны два подлинных экземпляра договоров участия в долевом строительстве, разрешение на возведение многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и проекте. Кроме того, потребуются документ, подтверждающий опубликование проектной декларации в СМИ, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений, план предполагаемой площади каждого из указанных помещений, договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство, обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки. Для государственной регистрации всех последующих договоров участия в долевом строительстве необходимо предоставить два подлинника договора, а также нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки.

При регистрации прав на объекты, построенные по долевому участию, в управление Росреестра по Приморскому краю предоставляются подлинники договора долевого участия в строительстве. Если он уже зарегистрирован, то достаточно одного экземпляра, а если заключен до 01.03.2005, то не менее двух. Кроме того, потребуются два акта приема-передачи квартиры, кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008, копия технического паспорта, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (капитального строительства) с приложением плана и экспликации, выданные организацией по учету объектов недвижимого имущества до 01.03.2008, а также справка, подтверждающая оплату стоимости квартиры в соответствии с условиями договора и подписанная руководителем и главным бухгалтером организации-застройщика.

При подаче документов на государственную регистрацию прав физическое лицо должно иметь при себе гражданский паспорт. Юридические лица предоставляют оригиналы учредительных документов либо нотариально заверенные копии учредительных документов: устав, положение о компании, учредительный договор, свидетельства о государственной регистрации в  ЕГРЮЛ, постановке на учет в налоговом органе, выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии внесения изменений и дополнений в учредительные документы.

Если предприятие или учреждение обращается за государственной регистрацией права впервые, к подлинникам учредительных документов либо к нотариально удостоверенным копиям должны быть приложены ксерокопии. Если копии уже предоставлялись и были помещены в дело правоустанавливающих документов, предъявляется только выписка из ЕГРЮЛ, свидетельствующая об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов.

Новое в законодательстве

• Людмила Геннадьевна, наша законодательная база постоянно меняется. Какие нововведения произошли в вашей сфере деятельности в последнее время?

— Государство постоянно совершенствует законодательные меры по защите прав дольщиков и упрощению процедуры госрегистрации. Так,  21 июня прошлого года вступил в силу федеральный Закон № 119-ФЗ, внесший существенные изменения в законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.., ипотеке (залоге недвижимости). Были внесены изменения по срокам государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве, в частности, они с десяти рабочих дней уменьшаются до пяти. Внесены послабления в порядок погашения записи об ипотеке земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды (субаренды) земельного участка. Выполнение этих процедур раньше вызывало у граждан серьёзные трудности.

Согласно положениям настоящего закона регистрационная запись об ипотеке теперь погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, также в течение пяти рабочих дней. Это делается на основании заявления застройщика и  предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды и права субаренды земельного участка гасится только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается только с момента передачи всех объектов долевого строительства, возведённых на данном земельном участке.

Важным новшеством также являются изменения, внесенные в часть 3 статьи 13 закона о долевом строительстве. Теперь, с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось на деньги дольщиков, до передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего федерального закона, такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. А вот жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с момента получения застройщиком указанного разрешения.

И ещё. Помимо гарантийного срока для объекта долевого строительства законодатель предусмотрел гарантийный срок ещё на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам объекта долевого строительства. Этот срок не может составлять менее чем три года и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Внесены изменения и в Кодекс РФ об административных правонарушениях, предусматривающие более жесткие санкции за неправомерное привлечение денежных средств граждан.

• Сколько договоров долевого участия было зарегистрировано вашим учреждением за минувший год?

— В прошлом году Находкинским отделом управления Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано 158 договоров участия в долевом строительстве, а также 189 прав на объекты, построенные по долевому участию.

Хотелось ещё раз напомнить, что прием документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в округе осуществляется Находкинским отделом управления Росреестра по Приморскому краю по адресу: ул. Школьная, 3, тел.: 69-20-73.

Адрес Интернет-сайта управления: www.to25.rosreestr.ru.

Консультации по вопросам государственной регистрации предоставляются специалистами Находкинского отдела по адресам: ул. Школьная, 3, каб. 206 — с 13.00 до 14.00 во все дни, кроме среды, праздничных и выходных дней, каб. 201 — с 11-00 до 12-00 по вторникам и четвергам; ул. Школьная, 18, 5 этаж, кабинет начальника отдела — с 16-00 до 17-00 в понедельник, вторник и четверг, с 15-00 до 16-00 в пятницу; Находкинский проспект, 14, каб. 6 (общественная приемная  полномочного представителя Президента Российской Федерации в Дальневосточном федеральном округе) — с 13-00 до 15-00 последний вторник каждого месяца.