Плюсы и минусы досрочного погашения жилищного кредита
В октябре в России был принят новый закон – Закон о досрочном погашении кредитов. Теперь банки не имеют права ограничивать желание заемщиков отдавать свои долги досрочно. Что же кардинально изменится? И есть ли смысл отдавать ипотечный кредит раньше положенного срока?
Ограничений больше нет
– У меня еще 100 тысяч долларов долга осталось на 12 лет, – пожаловался мне на днях знакомый. – Как думаешь, стоит досрочно погашать?
На самом деле этот вопрос философский. Как показывает статистика, в среднем россияне берут ипотеку сроком на 15–16 лет, но отдают ее вдвое быстрее – за 7–8 лет. Большинство сограждан до сих пор считают ипотеку финансовой кабалой и стараются расплатиться по ней максимально быстро. Однако банкам досрочное погашение невыгодно. До последнего времени они старались всеми силами оттянуть день расплаты.
Во-первых, банки устанавливали мораторий на досрочное погашение кредита. Обычно он составлял 3–6 месяцев. Во-вторых, брали штрафы за досрочное погашение – 2–3% от той суммы, что заемщик хотел внести сверх ежемесячного платежа. И в-третьих, банки довольно высоко поднимали минимальную планку «досрочки» – до 50–60 тысяч рублей. Теперь же все эти ограничения стали незаконными.
– Действие закона распространяется на все кредитные договоры, даже заключенные до его вступления в силу, – говорит Мария Полякова, директор Департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). – Таким образом, вы можете вернуть частично-досрочную сумму кредита, если известите об этом банк не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Или в тот срок, который установлен кредитным договором.
Стоит ли игра свеч?
Хорошо, ограничений на досрочное погашение теперь почти нет. Но есть ли смысл погашать ипотечный кредит заранее? Ведь, как известно, в большинстве банков сегодня используется аннуитетная схема платежей, при которой в первые годы кредита заемщик платит в основном проценты, а лишь затем – погашает основное тело кредита. Кроме того, на заемщика играет инфляция. Ведь аннуитетный платеж тем и хорош, что он будет неизменным на протяжении всего срока кредита. И через 10–15 лет при российских темпах роста цен (и, соответственно, зарплат) взнос по кредиту, скорее всего, станет для семьи гораздо менее обременительным.
– Досрочное погашение имеет смысл, если мы его осуществляем в первую половину срока кредита, – говорит Наталья Смирнова, гендиректор консалтинговой компании «Персональный советник». – У меня был пример. Человек взял в январе 2006 года в кредит 3 млн рублей под 13% годовых в рублях. В мае 2009 года он досрочно погасил 300 тысяч рублей и уменьшил срок кредита. В итоге, заплатив эти деньги, он сэкономил 2 млн рублей. До этого вся сумма с процентами составляла 8,5 млн, а после досрочного погашения – лишь 6,5 млн. Никакая инфляция не сможет это компенсировать.
Однако есть и обратная сторона проблемы. Естественно, для заемщика выгодно погашать кредит досрочно. Но если это происходит слишком быстро, то это может обернуться проблемами в будущем.
– Если вы взяли кредит на 20 лет, а потом выплатили его за год, то шанс на то, что в следующий раз вам выдадут кредит в этом банке, невелик, – говорит Наталья Смирнова.
Как поясняют эксперты, банкам намного выгоднее, если заемщик платит точно в срок и не опережает график. Это приносит стабильную прибыль. А если деньги возвращаются раньше, то это приводит к дополнительным издержкам.
Налоговый вычет и маткапитал
Кстати, для всех ипотечных заемщиков некоторые возможности досрочного погашения предоставляет государство. Во-первых, любой, кто покупает недвижимость, имеет право на имущественный налоговый вычет. Это возможность (она предоставляется один раз в жизни) вернуть 13% от суммы, израсходованной на приобретение или строительство жилья (но не более 2 млн рублей). Такой же вычет отдельно полагается на сумму, уплаченную в качестве процентов по ипотечному кредиту. Таким образом, вы сможете вернуть себе до 260 тыс. рублей плюс 13% от процентов по ипотечному кредиту.
Кроме того, для досрочного погашения можно использовать средства материнского (семейного) капитала, который предоставляется при рождении/усыновлении второго или последующих детей. Со следующего года маткапитал составит 387 тысяч рублей.
