ДОМОМ ЖИТЬ — ОБО ВСЕМ ТУЖИТЬ,

или Зачем нужен и как избрать совет собственников

В уходящем году собственники жилых помещений в многоквартирных домах (МКД) приступили к избранию советов своих домов, поручая им выполнение многих функций. В следующем году согласно Жилищному кодексу эта работа будет продолжена. Но что такое совет? В чем его значимость и что входит в его полномочия? Каков первый опыт? Об этом «НР» предложил рассказать заместителю директора по работе с населением ООО «Амарант-сервис» Василию Кукунину.

• Василий Александрович, так что такое совет в больших домах?

— Совет – выборный орган. Он обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений, выносит предложения для коллегиального обсуждения. Например, такие важные для всех, как о порядке пользования общим имуществом дома, в том числе земельным участком, планирование и организация работ по их содержанию и ремонту общего имущества, обсуждение проектов договоров управления домом, другие вопросы взаимодействия с управляющей организацией.

Из числа членов совета на общем собрании избирается председатель совета МКД, который наделяется полномочиями и ему выдается доверенность на осуществление функций и задач защиты и отстаивания интересов собственников в организациях, учреждениях и суде. И уже от лица собственников он заключает договоры на управление домом, содержание и ремонт, контролирует выполнение договорных обязательств, подписывает акты приемки выполненных работ или непредоставления услуг.

Совет МКД – новый институт самоорганизации собственников помещений, функции и задачи которого закреплены ст.161.1 ЖК РФ. Он является вспомогательным инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений, дополнительным способом осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении МКД. При этом совет дома ни в коем случае не подменяет собой ни один из способов управления. «Старший по дому», «подъезду» и (или) «член инициативной группы дома» — ненормативные понятия и законодательством РФ не предусмотрены. В доме может быть совет дома и его председатель (для домов без ТСЖ).

•  К чему обязывает закон управляющую компанию и собственников?

— Согласно внесенным изменениям и дополнениям в Жилищный кодекс РФ, общее собрание собственников МКД является высшим органом управления МКД. Закон обязывает собственников помещений проводить его не реже одного раза в год и называется такое собрание «годовое». На этом же собрании управляющая организация обязана (в течение первого квартала) отчитаться перед собственниками помещений о выполнении договорных обязательств за предыдущий год. В Кодексе не говорится об отчете в письменном виде, т.е. управляющая организация может предоставить собственникам отчет о выполнении договорных обязательств по управлению МКД и устно, зачитав его на ежегодном собрании собственников.

Однако грамотный отчет необходим и собственникам помещений, и управляющей организации. Это основа для понимания жильцами того, что содержание дома стоит денег, необходимости участия их в процессе принятия решений и, соответственно, ответственности за них, роста доверия к управляющей организации. В вопросах проведения общедомового собрания инициатива должна исходить от самих жильцов. Собственники инициируют, проводят собрание, оформляют протоколы, и хранить их должны в месте или по адресу, которые определены решением собрания (п.4, ст.46 ЖК РФ).

Совет избирается на срок два года в домах, где не созданы ТСЖ или жилищный кооператив и при этом в доме более, чем четыре квартиры. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть досрочно переизбран общим собранием. Совет не может быть избран применительно к нескольким МКД, а только к одному конкретному дому. Наниматели и арендаторы по законодательству РФ не могут войти в совет. Но могут принимать участие в работе собрания. При этом голосовать в пользу или против принятия каких-либо решений могут только собственники. Бремя собственности не только наделяет собственника правами, но также предполагает и обязанности перед домом. Без активной жизненной позиции настоящий хозяин не мыслим. Как говорится, домом жить – обо всем тужить.

•  Что показал первый опыт?

— Что большинство к этому не готово. Например, на собрание дома на ул.Пограничной, 2 пришли до 18 человек из 54 собственников, т.е. оно не имело кворума и не было правомочно решать вопросы повестки дня, которая также не была определена и утверждена собранием, так как изменение ранее объявленной повестки собрания не допускается. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в МКД, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников. При отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы.

На собрании не был избран председатель собрания и секретарь, не велся протокол собрания. Взаимные обвинения и высказывания о наболевшем отодвинули проблемы всего дома в сторону. Безусловно, были и разумные, деловые, обдуманные предложения. Такие встречи – пустая трата времени. Для хорошо организованного собрания необходимо время, его надо готовить, а не приглашать впопыхах. Люди должны добровольно идти на такое мероприятие, продумав свое выступление, взвесив и проанализировав ценность своих предложений, добиваясь включения их в решение или постановление собрания.

Опыт организации и попытки проведения собраний собственников подтверждает, что в большинстве наших МКД провести общее собрание собственников физически невозможно из-за равнодушия собственников, непонимания своих прав и обязанностей. Так, жители дома на ул.Пограничной,10б потребовали, например, от управляющей компании немедленно провести собрание с отчетом управляющей организации и предоставить конференц-зал.

Анализ, проведенный управляющей организацией по уже состоявшимся собраниям в домах по ул. Пограничной показал, что собственники под впечатлением и раздражением из-за очередного роста тарифов, не обратили внимание, что на них пришли не 50% и более жильцов, а незначительная часть, не велся протокол собрания, подсчет голосов производили по количеству присутствующих, а не по площади квартиры и доли на общее имущество дома, протоколы собраний не оформили, отсутствуют реестры учета предложений. Два протокола были представлены без указания адреса: улицы и номера дома. Многие документы, более 30%, вернули на доработку. Конечно, форма протокола не установлена законодательно, но есть практика и традиция оформления данных документов. Если такой протокол не подписан председателем собрания и секретарем, не указано, сколько собственников присутствовало, и не отражены результаты голосования, то решение собрания с такими нарушениями не будет правомочно.

•  Совет МКД – общественная организация. Что из этого следует и кто, по вашему мнению, может ей помогать?

— Общественный статус означает, например, что председатель не получает заработную плату, не имеет каких-либо материальных благ, многие мероприятия он должен организовывать самостоятельно и нередко за свой счет. Подготовить и провести собрание собственников – очень затратное мероприятие. Поэтому наша управляющая организация, понимая все материальные трудности таких советов, идет навстречу, оказывает техническую помощь в организации и проведении собраний, копировании проектов документов, проводит юридические консультации, дает рекомендации по оформлению протоколов и подсчету результатов голосования. Органы местного самоуправления – администрация, дума вправе рассмотреть вопрос оказания председателям советов материальной и технической помощи. В ООО «Амарант-Сервис» запланированы, например, мероприятия по обучению председателей советов МКД методикам и формам работы, организации и проведению общих собраний собственников, подготовке и принятию решений и другим организационным вопросам.

Собственники помещений, обязанные ежегодно проводить годовое собрание, вправе собраться и на внеочередное собрание по мере необходимости. Инициатором такой встречи может стать любой житель или председатель совета дома. Управляющая организация не имеет права быть инициатором общего собрания. Важно не допустить нарушений при организации и проведении таких собраний.

•  Василий Александрович, каков порядок проведения собрания?

— Его инициаторы или председатель совета МКД обязаны уведомить всех собственников помещений (в том числе и нежилых помещений) не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, указав в уведомлении фамилию, имя, отчество инициаторов собрания, форму проведения (очное или заочное голосование), дату, место, время проведения собрания, и (или) в случае проведения собрания в форме заочного голосования — дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес, куда должны передавать письменные решения. Повестку дня, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место и адрес, где с ними можно ознакомиться.

Практика проведения собраний собственников как в очной, так и в заочной форме голосования имеет свои плюсы и минусы. Так, собрание в очной форме обязывает личное присутствие собственников, проводится быстро и эмоционально. Минусы – решение принимается под влиянием и давлением крикунов, вызывает открытые конфликты и вражду даже хороших соседей. Собрание в форме заочного голосования готовить сложнее. Ст.47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников на проведение общего собрания без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Оно представляет собой передачу в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о его проведении. Собственникам также необходимо иметь в виду, что если они в нарушение закона не проводят своих ежегодных обязательных собраний, то этим самым они вместе с не предоставляющей им отчета управляющей организацией находятся в одной категории нарушителей.

Сегодня в 18 домах, находящихся в ведении ООО «Амарант-сервис», уже избраны советы МКД. Многие председатели советов ответственно подходят к выполнению своих обязанностей, успешно справляются с трудностями, с ними легче работать, установились взаимодействие и взаимопонимание. И соответственно, дома их лучше обслуживаются. Есть председатели советов, которые уже определили перспективу текущего ремонта своих домов до 2015 года, обсудили и утвердили планы работ. И такая система взаимодействия с управляющей организацией должна стать нормой.