Имущественные налоговые вычеты предоставляются в нескольких случаях: при продаже имущества, выкупе у налогоплательщика имущества для государственных или муниципальных нужд, при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков. Налогоплательщик должен знать свои права и обязанности, чтобы воспользоваться этой налоговой льготой.
Продажа имущества
При продаже имущества можно воспользоваться вычетом по НДФЛ. Налоговая база по НДФЛ, к которой применяется ставка 13%, может быть уменьшена на сумму вычета. Его размер не может превышать:
— 1 000 000 руб. — при продаже жилой недвижимости и земельных участков;
— 250 000 руб. — при продаже иного имущества (автомобилей и т.д.).
Вычет можно получить и в случае передачи имущества по договору мены, а также по другим договорам, при исполнении которых, по сути, складываются отношения купли-продажи имущества.
Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет.
Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже:
1) ценных бумаг;
2) имущества, доходы от продажи которого получены в рамках предпринимательской деятельности;
3) имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более;
4) имущественных прав. Таким образом, вычет не предоставляется, например, при реализации доли в уставном капитале, пая члена потребительского кооператива.
Доходы от продажи доли в уставном капитале могут быть уменьшены на расходы, связанные с ее приобретением.
Независимо от срока нахождения имущества в собственности налог с полученных доходов уплачивается при продаже ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности; при продаже имущества нерезидентов РФ.
Сроки собственности важны
Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика начинает исчисляться со дня государственной регистрации права собственности. При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. Новый объект недвижимости возникает и в том случае, если изменяется его назначение.
В отношении имущества, полученного по наследству, право собственности возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав.
Вычет для ИП
Индивидуальные предприниматели не вправе воспользоваться имущественным вычетом в отношении доходов, которые они получили от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Объектов несколько
Ограничений по количеству объектов, при продаже которых можно воспользоваться вычетом, Налоговый кодекс РФ не устанавливает. При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, не превышающей в целом 1000000 руб.
Общее имущество
Физические лица не всегда являются единоличными собственниками продаваемых жилых домов, квартир, комнат и иного имущества. Зачастую такое имущество принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности. ГК РФ выделяет два режима общей собственности:
— совместная (без определения долей в праве собственности);
— долевая (с определением доли каждого из собственников в праве собственности).
При продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности, размер вычета распределяется между сособственниками по договоренности между ними.
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в праве собственности.
Физическое лицо также может распорядиться своей долей в праве собственности отдельно от других сособственников, то есть продать ее как самостоятельный объект.
Выделенная в натуре доля в имуществе признается самостоятельным объектом имущества, в отношении которого действует режим индивидуальной, а не общей собственности. При ее продаже действуют общие правила , включая ограничение его размера, равное 1 млн руб. или 250 000 руб. — в зависимости от вида имущества.
Замена вычета
Налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с их получением. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Если одновременно продается несколько объектов имущества, то по одному объекту вы можете применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому — заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи.
Вычет при продаже и покупке нового
Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую.
Если продажа и покупка осуществлены в разные налоговые периоды, необходимо учитывать, что уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы по приобретению новой квартиры нельзя. В отношении полученных доходов применяется лишь вычет.
В случае когда налогоплательщик совершает такие сделки в рамках одного налогового периода, он вправе применить два вида имущественного вычета. В налоговый орган при этом необходимо подать одну декларацию, отразив в ней обе операции и соответствующие суммы имущественных вычетов.
Неоднократность права
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества может применяться столько раз, сколько раз налогоплательщик будет совершать операции по его продаже.
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом. Налоговый агент (работодатель) данный вычет не предоставляет.
Стройка и земля
Имущественный вычет при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков, на которых расположены приобретаемые объекты жилья, и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство является самым популярным вычетом у физических лиц. Он направлен на стимулирование граждан к улучшению своих жилищных условий.
Этот вычет включает три составляющие:
1) по расходам на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья, а также земельных участков;
2) по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам);
3) по расходам на погашение процентов по кредитам, полученным для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков. Такие кредиты должны быть предоставлены банками, находящимися на территории РФ.
Расходы на приобретение земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые объекты жилья, учитываются в составе имущественного вычета с 1 января 2010 г.
Объекты вычета
Перечень объектов, по приобретению (строительству) которых может быть заявлен имущественный налоговый вычет, закрытый. Это жилой дом, квартира, комната или доля (доли) в них, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доля (доли) в них.
При покупке иного имущества вычет не предоставляется.
В каком размере предоставляется вычет
Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов.
Однако для расходов на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков вычет не может быть более 2 000 000 руб. (без учета погашения процентов по целевым займам (кредитам) и банковским кредитам, полученным на перекредитование указанных целевых займов (кредитов).
Для процентов по целевым займам (кредитам), в том числе полученным на перекредитование таких займов (кредитов), ограничения по сумме вычета не установлено.
Если вычет будет использован не полностью, то за оставшейся частью плательщик вправе обратиться в последующих налоговых периодах.
Право на вычет возникает в том налоговом периоде, когда предоставляются все документы, подтверждающие право на имущественный вычет.
Предельный размер имущественного вычета составляет 2 000 000 руб. Причем данный размер применяется в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2008 г.
Соответственно, по правоотношениям, возникшим до 2008 г., имущественный вычет составляет 1 000 000 рублей.
Нет права
Налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом в случаях:
— если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;
— если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым.
Добавим, что в случае приобретения имущества с привлечением бюджетных средств или средств материнского капитала вычет можно заявить, но только в сумме израсходованных собственных средств.
При этом сумма вычета не должна превышать предельной величины с учетом доли такого собственника. Отметим также, что при покупке жилья с привлечением кредитных средств расходы на погашение основного долга по кредиту, произведенные за счет средств материнского капитала, заявить к вычету нельзя.
Не могут воспользоваться данным вычетом те плательщики, которые оформляют приобретаемое имущество не на себя, а на иных лиц. К примеру, опекун не может заявить имущественный вычет по расходам на покупку жилья для своего подопечного.
Общая собственность
Приобретая имущество в совместную собственность, необходимо учитывать, что вычет придется распределить между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением.
При приобретении имущества в общую совместную собственность вычет может распределяться в любых пропорциях, в том числе 100% и 0%.
Таким же образом распределяются и расходы на уплату процентов по кредитам (займам).
Если у налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую совместную собственность и распределили имущественный вычет, имеется неиспользованный остаток такого вычета, то перераспределить его не получится. Налоговым кодексом РФ данная процедура не предусмотрена.
При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. Причем это же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками.
Если у одного из налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую долевую собственность и заявили имущественный вычет в размерах, соответствующих их долям, имеется неиспользованный остаток вычета, второй налогоплательщик не вправе заявить к вычету этот остаток.
Участник долевой собственности также не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику.
Если один из собственников приобретаемого имущества ранее уже воспользовался своим правом на вычет при покупке иного объекта недвижимости, то повторно он уже не сможет его получить.
Однократность права на вычет
Имущественный вычет при строительстве и приобретении жилья, а также земельных участков может быть использован налогоплательщиком только один раз. Повторное его предоставление не допускается.
Перенос остатка вычета
С 1 января 2012 г. предусмотрен особый порядок переноса остатка вычета для лиц, получающих пенсии, при отсутствии у них доходов, облагаемых по ставке 13%. Неиспользованный остаток имущественного вычета они могут перенести на предшествующие налоговые периоды, но не более трех. На работающих пенсионеров этот порядок не распространяется по причине наличия у них дохода, облагаемого по ставке 13%. Такие лица получают вычет в общем порядке.
Неиспользованный остаток вычета у данной категории налогоплательщиков может появиться, если они когда-то начали использовать имущественный вычет, но не смогли получить его в полной сумме, поскольку утратили право на него (прекратили получать доходы, облагаемые по ставке 13%).
Чтобы получить имущественный вычет, в налоговый орган необходимо подать декларацию по НДФЛ, приложив к ней документы, подтверждающие право на вычет.
Материал подготовлен специалистами отдела по работе с налогоплательщиками налоговой инспекции по г. Находке
